Activele imobiliare de top: oportunități în era AI

Redefinirea cererii și specificațiilor tehnice

Cum activele imobiliare core/prime de ieri devin oportunități în era AI

Până nu demult, investițiile în birouri se ghidau după reguli bine stabilite: locația era cheia, iar randamentele proveneau din contracte pe termen lung cu chiriași corporativi. Însă, în 2026, acest peisaj se schimbă radical, influențat de două tendințe majore: adoptarea inteligenței artificiale generative în procesele de suport și o cerință tot mai mare de eficiență operațională din partea chiriașilor. Rezultatul nu este o criză a pieței, ci o oportunitate din ce în ce mai evidentă între activele care rămân relevante și cele care nu mai atrag cererea chiriașilor.

Polarizarea randamentelor pe piața imobiliară

Companiile care au integrat AI în funcțiile de suport, contabilitate, juridic și servicii interne au raportat reduceri de 20-35% în dimensiunea echipelor lor. Cererea de spațiu urmează această tendință, dar cu un decalaj determinat de ciclul de reînnoire a contractelor. În același timp, specificațiile clădirilor competitive s-au modificat: densitate mare de date, sisteme HVAC optimizate prin senzori IoT, reconfigurare modulară și certificări verzi. Clădirile care nu îndeplinesc aceste cerințe pot rămâne pe piață, dar vor migra spre o categorie inferioară de chirie și ocupare. În București, stocul modern de birouri se ridică la aproximativ 3,4 milioane mp, plasându-ne pe locul patru în Europa Centrală și de Est, după Varșovia, Budapesta și Praga.

Datele Colliers pentru 2024 arată o structură pe vârste relevantă: 31% din stoc a fost livrat în ultimii 7 ani (~1,05 milioane mp), 27% are o vechime de 8-10 ani (~920.000 mp), iar 42% sunt mai vechi de 15 ani (~1,43 milioane mp). Astfel, aproximativ 2,1-2,3 milioane mp, adică 60-70% din stoc, se încadrează în categoria analizată, fie direct, fie pe orizontul următorilor 3-5 ani. Diferența de performanță este deja vizibilă: clădirile livrate în ultimii 7 ani au o rată de neocupare de circa 5% și chirii medii de 16,5 euro/mp, în timp ce clădirile mai vechi de 15 ani au o neocupare de aproape 16% și chirii medii de 13 euro/mp.

Piața nu coboară uniform. Activele premium, certificate BREEAM Outstanding sau LEED Platinum și dotate cu infrastructură tehnică modernă, își păstrează sau își cresc chiriile, deoarece chiriașii caută birouri mai mici, dar mai atractive, ca instrumente de retenție a talentelor. În schimb, proprietarii de active de clasă B, care nu dispun de bugete pentru modernizare, se confruntă cu deteriorarea raportului împrumut/valoare (LTV): valoarea evaluată scade sub principalul creditelor contractate pentru dezvoltare, iar refinanțarea devine o discuție complicată cu banca. Între cele două extreme există o zonă intermediară, unde o modernizare selectivă, cu un buget estimat la 300-600 euro/mp, poate menține activul pe piață.

Consecințele structurale ale căutării calității și eficienței

Prima consecință este reașezarea costului capitalului. Yield-urile prime se stabilizează între 5-6%, în timp ce activele obsolete vor necesita yield-uri de 10% sau mai mult pentru a găsi cumpărători, ceea ce se traduce în scăderi semnificative de valoare pentru vânzătorii constrânși. A doua consecință este deschiderea unui ciclu consistent de renovare și conversie. Unele clădiri vechi vor fi repoziționate din clasa B în clasa A prin lucrări ample, iar altele vor fi transformate în rezidențial, studențesc, medical sau mixed-use. Experiența orașelor precum Londra și Paris sugerează că astfel de conversii sunt fezabile pentru 15-25% din stocul învechit, în timp ce restul rămân într-o zonă operațională neclară. A treia consecință este divizarea pieței între investitori specializați: fonduri core long-hold pentru activele premium și fonduri value-add sau oportuniste pentru cele care necesită intervenții majore.

Pentru investitorii retail care accesează imobiliarele prin REIT-uri, criteriile de selecție a portofoliului, cum ar fi ponderea activelor mai noi de 10 ani și volumul CAPEX necesar în următorii 5 ani, devin esențiale. Locația rămâne importantă, dar nu mai este suficientă. O clădire situată în centrul Bucureștiului care nu îndeplinește cerințele tehnice și de sustenabilitate ale chiriașilor din domeniul tehnologic se reevaluează ca un activ de clasă mijlocie, indiferent de adresă.