Alper Turan Çetinoğlu despre ce rămâne în real estate după o carieră de trei decenii

Ați pășit pe piața românească într-o eră în care dinamica imobiliară era radical diferită de cea actuală

Perspectiva matură a pieței imobiliare: Alper Turan Çetinoğlu explică de ce reziliența proiectului contează mai mult decât viteza vânzării

După aproape treizeci de ani de activitate intensă în sectorul imobiliar din România, Alper Turan Çetinoğlu a dobândit o viziune unică asupra modului în care se transformă piața și asupra elementelor care rămân constante indiferent de fluctuațiile economice. Sosit în țara noastră în anul 1998, în cadrul echipei responsabile pentru construirea Bucharest Mall, specialistul a preluat un an mai târziu frâiele proiectului Băneasa Residential Park. De atunci, traiectoria profesională a fost marcată exclusiv de dezvoltarea rezidențială, într-un mediu de afaceri care a suferit mutații profunde. În prezent, din funcția de CEO al Koramic Real Estate România, el abordează piața nu prin lensul vitezii cu care se vând unitățile, ci prin prisma durabilității valorii pe care un proiect o poate menține pe termen lung. Experiența acumulată de-a lungul a aproape trei decenii l-a antrenat să cum se comportă proiectul dacă piața nu se mișcă conform așteptărilor?

O „linie circulară” de transport în jurul Bucureștiului ar putea oferi rezidentelor posibilitatea de a naviga între puncte fără a intra în congestia din centrul metropolitan. Vă prezentăm interviul integral, care oferă o viziune diferită asupra capitalei, filtrată prin experiența dezvoltării imobiliare.

Ați pășit pe piața românească într-o eră în care dinamica imobiliară era radical diferită de cea actuală, fiind implicat în inițiative care au pus bazele segmentului premium din București. Ce factori v-au determinat inițial să veniți aici, ce v-a reținut ulterior și cum a evoluat percepția dumneavoastră asupra acestei piețe în decursul a mai bine de două decenii?

Am aterizat în România pe data de 1 martie 1998, cu scopul de a contribui la ridicarea Bucharest Mall, prima structură comercială internațională din țară. Lucrul s-a desfășurat într-o colaborare strânsă cu o echipă mixtă de experți și consilieri provenind din Regatul Unit, Belgia, Țările de Jos și Turcia. Am reușit să finalizăm construcția în doar șaisprezece luni, deschiderea oficială având loc la 10 septembrie 1999. Succesul nu s-a limitat la simpla livrare a clădirii; am reușit să aducem pentru prima dată în România circa o sută de retaileri, printre care și marci precum Mango și Zara, dar și complexul cinematografic Hollywood Multiplex, dotat cu zece săli. Momentul inaugurării a devenit un reper memorabil. Zeci de mii de locuitori ai capitalei au asistat, iar în acea seară am organizat un concert al trupei Holograf în parcare.

Deși astăzi astfel de evenimente par banale, pentru Bucureștiul din 1999, atmosfera era una unică. Acela a fost momentul în care am realizat deschiderea României către noutate și experiențe noi, consolidându-mi convingerea privind potențialul pieței. Cu toate acestea, proiectul care m-a convins definitiv să rămân a apucat imediat după. În luna septembrie a aceluiași an 1999, am preluat mandatul de CEO pentru Baneasa Rezidential Park, situat pe bulevardul Eroiu Iancu Nicolae, unul dintre primele ansambluri de vile din România. Aici am descoperit pasiunea mea pentru dezvoltarea rezidențială și importanța creării unor comunități în care indivizii își petrec o parte semnificativă din existență. Astfel, decizia de a rămâne și dragostea pentru sectorul rezidențial s-au născut simultan. În cei douăzeci și opt de ani următori, m-am concentrat exclusiv pe proiecte rezidențiale. Observația centrală este că piața românească a reacționat întotdeauna pozitiv la locuințe bine gândite, de calitate și moderne.

Totuși, această maturizare nu a fost instantanee. Perioada 2000–2010 o consider o fază crucială de învățare. Multe construcții din acea vreme prezentau ferestre de dimensiuni reduse, fațade excesive și soluții arhitecturale pe care le-am aborda diferit astăzi. Nu aș eticheta această etapă ca o lipsă de experiență, ci ca o perioadă în care atât arhitecții, cât și dezvoltatorii au asimilat lecții valoroase. În special după 2010, am identificat o schimbare distinctă de mentalitate. După deceniile dominată de stiluri arhitecturale uniforme și funcționale din anii ’70 și ’80, clienții au început să acorde importanță nu doar spațiului interior, ci și esteticii exterioare, spațiilor comune și calității generale. Astăzi, toți actorii de pe piață sunt mai informați și mai selectivi. Un proiect rezidențial excelent nu se mai reduce la suprafață. Implică arhitectură coerentă, acces la lumină naturală, funcționalitate, materiale de calitate, peisagistică integrată și, în ultimă instanță, calitatea vieții.

În cursul a aproape treizeci de ani, am experimentat diverse etape ale pieței imobiliare

Aceasta reprezintă, în opinia mea, cea mai semnificativă transformare a sectorului rezidențial din România în ultimii douăzeci și cinci până la treizeci de ani.

Ați traversat multiple cicluri imobiliare, incluzând crize și faze de expansiune. Ce lecții fundamentale ați asimilat despre piața românească, despre profilul cumpărătorului local și despre gestionarea riscului de dezvoltare, și în ce măsură practica dumneavoastră s-a modificat față de începuturi?

În cursul a aproape treizeci de ani, am experimentat diverse etape ale pieței imobiliare. Am cunoscut atât faze de creștere accelerată, cu prețuri în spirală, cât și criza financiară globală din 2008, când cererea și accesul la credit s-au evaporat brusc, urmate de o expansiune mai lentă, dar mai stabilă. Înaintea anului 2008, piața din România înregistra o creștere spectaculoasă. Cererea era robustă și, deși finanțarea nu era la fel de ușor disponibilă ca acum, prețurile terenurilor și ale locuințurilor urcau de la o zi la alta. În astfel de contexte, este tentant, atât pentru cumpărători, cât și pentru dezvoltatori, de a presupune că tendința ascendentă va continua indefinit. Criza din 2008 a demonstrat însă un adevăr fundamental: nicio piață nu urcă la nesfârșit într-o singură direcție. Din acest motiv, când inițiez astăzi un proiect, nu mă concentrez exclusiv pe potențialul de creștere al pieței sau pe viteza de vânzare.

Această abordare este pilonul deciziilor noastre de investiție actuale. Etapizarea corectă, ajustarea ritmului investițional la viteza reală a vânzărilor, echilibrul între creditul bancar și capitalul propriu, precum și menținerea unei flexibilități financiare adecvate, sunt critice. În viziunea mea, un dezvoltator competent este nu doar cel care prosperă în condiții favorabile, ci și cel care își poate duce proiectul la bun sfârșit în mod sănătos când piața devine ostilă. O altă constatare încurajatoare este confirmarea, în timp, a unei teze pe care am susținut-o încă de la început, uneori cu insistență: un produs de calitate devine și mai valoros în perioadele de incertitudine. Când economia este volatilă, nevoia de locuințe persistă, dar cumpărătorul devine extrem de selectiv. Locuințele amplasate strategic, cu arhitectură solidă, planuri funcționale, standarde ridicate de construcție și o abordare sustenabilă, suferă mult mai puțin în timpul retragerilor de piață. Clienții de astăzi au interiorizat acest aspect.

Sunt mai informați, compară mai multe opțiuni și analizează minuțios achiziția. Prețul rămâne un factor cheie, dar experiența demonstrează că un cumpărător român este dispus să plătească atunci când percepe o calitate autentică și o valoare reală. Prin urmare, scopul nu este alegerea variantei celei mai ieftine, ci oferirea unei valori sustenabile și atemporale pentru suma investită. De aceea, nu mă mai întreb doar „Cât de mult poate crește această piață?”, ci și „Ce vom face dacă piața nu va evolua așa cum ne așteptăm?”. Rolul unui dezvoltator bun nu este de a prezice perfect viitorul, ci de a crea proiecte rezistente la diverse scenarii. Aceasta este, în esență, definiția managementului riscului în dezvoltarea imobiliară pe termen lung.

Analizând România din perspectiva unui investitor internațional cu o cunoaștere profundă a țării, ce aspecte noi identificați aici, pe care rezidenții locali, imersiți zilnic în piață, le pot pierde din vedere? Invers, care sunt factorii care vă determină astăzi să fiți mai prudenți decât ați fi fost acum zece sau cincisprezece ani?

După aproape treizeci de ani petrecuți în România, îmi este greu să mă mai clasific strict ca un investitor internațional care privește piața doar din exterior. Probabil că avantajul meu rezidă tocmai în capacitatea de a examina România atât din interior, bazându-mă pe o cunoaștere detaliată, cât și, periodic, din exterior, prin comparație cu alte țări. Consider că societatea românească este foarte inteligentă, atentă și conștientă de realitățile sale. De aceea, nu cred că există multe aspecte pe care românii nu le observă; dimpotrivă, sunt extrem de conștienți de dinamica din jurul lor.