Ce arată datele (de fapt) despre piața imobiliară?

În primul rând, să discutăm mecanismele unei prăbușe, deoarece pare un fenomen misterios

Ce spun cifrele reale despre viitorul pieței imobiliare

În fiecare zi, titlurile din presă anunță cu voce tare că o prăbușă a pieței imobiliare este la colț. Această narativă nu este nouă; de fapt, se repetă constant din anul 2012, când mulți analiști preziceau o cădere liberă a prețurilor locuințelor, un scenariu care, până în prezent, nu s-a materializat complet. Această confuzie continuă creează incertitudine, ceea ce este deosebit de problematic pentru investitorii în imobilii care trebuie să distingă între semnale reale și zgomotul mediatic. Ca să clarificăm situația, am analizat în adâncime datele pieței locuințelor și voi împărtăși o opinie bazată pe fapte despre riscul unei prăbușe iminente. Nu se bazează pe intuiție, ci pe indicatori cheie care, în 2008, au reușit să prezică criza financiară globală. Am adunat toate datele relevante pentru a vedea ce spun ele astăzi.

Dacă intenționați să achiziționați o proprietate, este esențial să nu cumpărați imediat înaintea unei posibile prăbușe sau să vă lăsați ghidați de titluri alarmiste. Iată cifrele care pot anticipa ce se va întâmpla cu prețurile locuințelor.

Bine ați venit la emisiunea BiggerPockets Podcast. Eu sunt Dave Meyer. În afară de a fi investitor de 16 ani, sunt și analist, ceea ce a fost de fapt primul meu post la BiggerPockets. Dețin un masterat în analiza datelor și, să fiu sincer, îmi place enorm să lucrez cu aceste instrumente. Foile de calcul sunt, pentru mine, o sursă de plăcere, ceea ce, cred, este rar printre specialiștii din industrie. În ultimii 10 ani, am concentrat eforturile mele analitice pe piața locuințelor. O parte importantă din înțelegerea dinamicii pieței constă în calibrarea și evaluarea riscurilor. Pentru oricine a trăit criza financiară mare, teama de o nouă prăbușă a pieței imobiliare rămâne o preocupare constantă. Dintr-o perspectivă analitică și în calitatea mea de proprietar de imobilii, nu doresc să pierd totul, de aceea petrec mult timp studiind scenariul unei prăbușe potențiale.

Astăzi voi împărtăși ce știu și voi oferi o opinie sinceră la final, dar înainte de asta voi arăta de ce mă concentrez asupra acestor indicatori și date, care ne oferă indicii despre viitorul prețurilor locuințelor și despre ce este probabil să se întâmple în continuare. Haideți să intrăm în subiect.

În primul rând, să discutăm mecanismele unei prăbușe, deoarece pare un fenomen misterios, dar putem înțelege prin matematică reală și teorie economică modul în care se produce. Vom face o scurtă explicație de bază din economia. Prețurile într-o piață precum cea din Statele Unite sunt determinate de oferta și cererea. Probabil că mulți știu acest principiu de bază. În perioade normale, piața imobiliară (și orice altă piață) se află într-un echilibru relativ stabil. Prețurile oscilează ușor într-o direcție sau alta, iar volumul total de locuințe vândute într-o lună variază ușor, dar rămâne previzibil. Totuși, prăbușele se pot produce. Ele apar când oferta sau cererea, sau ambele, se dezechilibrează semnificativ.

Concret, când prețurile coboară brusc, se întâmplă fie printr-o creștere masivă a ofertei – adică mult mai multe case sunt listate pe piață și stau nelocuite, ceea ce măsurăm prin noi liste și stocuri în piața locuințelor – fie printr-o scădere drastică a cererii, când mult mai puțini oameni doresc să cumpere o locuință. Este posibil să vedem ambele fenomene simultan: o creștere a ofertei în timp ce cererea scade. Indiferent de combinația, fie creștere mare a ofertei, fie scădere mare a cererii, fie schimbări modeste în ambele, prețurile pot coboară și pot coboară rapid. Aceasta este definiția unei prăbușe. Exact acest mecanism s-a produs în 2008.

În discuția de astăzi, trebuie să analizăm situația prin această lentilă, deoarece mulți vorbesc despre prăbușe spunând că „prețurile sunt prea mari și aceasta este o cauză a prăbușe”. Dar, în final, pentru ca o prăbușă să se producă, trebuie să vedem aceste mecanisme jucate în piață. Vom vedea o creștere a ofertei? Va exista o scădere a cererii? Aceste sunt întrebările pe care trebuie să și le răspundem. Noroc, avem date disponibile pentru a examina toate aceste aspecte.

Un indicator pe care îl urmăresc este vânzările în așteptare (pending sales)

Mai întâi, vom analiza partea cererii, adică latura cumpărătorilor. De bază, câți oameni caută să cumpere locuințe? Aceasta este o afirmație populară pe rețelele sociale: nu există cumpărători, accesibilitatea este proastă și deci piața se va prăbuși. Dacă ar fi cu adevăr fără cumpărători, piața s-ar prăbuși, dar aceasta nu este realitatea pe care o observăm pe măsură ce ne apropiem de finalul anului 2026. Există nuanțe mai mult decât se vede la prima vedere. Să săpăm în date pentru a înțelege ce se petrece.

Un indicator pe care îl urmăresc este vânzările în așteptare (pending sales). Aceasta este o măsură excelentă a activității pieței, deoarece reflectă numărul real de persoane care au semnat un contract și au intenția de a cumpăra o locuință. Acestea sunt tranzacții reale. Recent, am observat mișcări interesante în trendul vânzărilor în așteptare. În prima jumătate a anului, aceste cifre erau sănătoase, dar în ultimele câteva luni – august, septembrie, octombrie – am observat o scădere destul de semnificativă, ceea ce indică o erodare a cererii. Nu este o cădere liberă, dar cifrele sunt remarcabile. În septembrie, scăderea a fost de 11% față de anul anterior și de 7% față de luna anterioară. Aceasta este o schimbare importantă, mai ales dacă ținem cont că volumul tranzacțiilor de locuințe, adică numărul de cumpărători, era deja scăzut. A vedea o scădere suplimentară este o sursă de îngrijire.

Alt aspect frustrant este că în prima jumătate a anului, cererea creșuse. Vânzările în așteptare urcau, ceea ce era încurajant și ne aducea într-o zonă mai bună pentru piața locuințelor. Dar după ce a început războiul în Iran și după ce ratatele ipotecare au început să crească, am observat o inversare a tendinței. Aceasta este o modalitate de a evalua cererea. Trebuie să subliniez că, în acest moment, avem doar o lună sau două de date noi. Dacă începem să vedem scăderi lunare a vânzărilor în așteptare de 7% în fiecare lună, aceasta devine o problemă serioasă, un factor care poate duce la o prăbușă. Dar acum vedem că a scăzut 7% față de luna anterioară, și alte date sugerează că nu va fi o cădere liberă.

Există alt set de date pe care îl folosim pentru a măsura cererea: Indexul Cererii de Achiziție (Purchase Demand Index), publicat de Asociația Băncilor de Ipotechi. Acest index măsoară câți oameni aplică pentru o ipotecă pentru o locuință nouă, nu pentru refinanțiere, ci pentru achiziție. Deși a scăzut în ultimele luni, a început din nou să crească. Doar în ultimele câteva săptămâni, ratatele ipotecare au coboară și vedem oameni care revin pe piață. Aceasta este o știre bună pentru mine. Există teama că, când oamenii văd aceste semnale, se vor speria și vor părăsi permanent piața. Dar ceea ce vedem este că sunt extrem de sensibili la ratatele ipotecare, ceea ce este logic. Acum că ratatele au coboară din nou în intervalul de 7% (în loc de 8-9%), oamenii revin. Pentru mine, în acest punct, aceasta nu sugerează că vom vedea o scădere a vânzărilor în așteptare în fiecare lună.

Mai degrabă, este probabil să vedem cerere și vânzări mai mici decât acum un an sau decât în prima jumătate a lui 2026. Dar până acum, nu există motiv să credem că va fi o cădere liberă și că fundul va cedea.

Luând în considerare toate acestea, întrebarea pe care trebuie să și o punem este: da, cererea a scăzut și era deja destul de joasă și a coboară puțin mai mult – dar va duce aceasta la o prăbușă? Aș spune că, la acest moment, răspunsul este nu. Știu că mulți spun că cererea este deja joasă și a coboară, ceea ce ar fi o cauză a prăbușe. Dar aceasta nu este corect, deoarece nu poți lua cererea izolat și prezice o prăbușă. Trebuie să privești echilibrul între ofertă și cerere. Acest echilibru este ceea ce contează. Nu este cantitatea absolută a cererii care este importantă. Când privești prețurile, dacă cererea și oferta rămân proporționale între ele, chiar dacă ambele sunt joase, prețurile pot rămâne stabile sau, în cel mai rău caz, pot coboară, dar nu se vor prăbuși.

Deoarece cererea a scăzut puțin, trebuie să vedem și să ne întrebăm: va scădea și oferta puțin, sau ce se petrece pe partea ofertei? Da, cererea este mai slabă și există un risc. Nu spun că