Colliers 30: Trei decenii care au schimbat piața de investiții imobiliare din România. De la randamente de peste 20%

Aceste tranzacții au marcat intrarea României pe radarul investitorilor instituționali

Piața românească de investiții în imobiliare a ajuns, după trei decenii de dezvoltare, în ultimii ani la volumele aproape de 1 miliard de euro, la tranzacții de sute de milioane de euro și la o bază de investitori mult mai diversificată, în care capitalul local joacă un rol din ce în ce mai important, potrivit unei analize efectuate de Colliers la 30 de ani de activitate în România. Comparativ cu primele zile ale pieței, când investitorii instituționali erau aproape absenti și erau foarte puține clădiri moderne disponibile pentru investiții, diferența este substanțială, subliniază Colliers Consultants.

Evolutia a fost printr-un boom, o criză, o recuperare și, mai recent, ajustarea prețurilor la costurile mai mari de finanțare, dar piața de astăzi este mai bine capitalizată și mai rezistentă la șocuri.

În cazul investițiilor în imobiliare, randamentul arată cât de riscant sau atractiv este perceput o piață: cu cât riscul este mai mic și cu cât concurența pentru active este mai mare, cu atât randamentul este mai mic și prețurile sunt mai ridicate. Din această perspectivă, trecerea României de la rentabilități de peste 20% la începutul pieței la niveluri de un singur cifre arată cât de mult s-a schimbat percepția investitorilor în ultimii 30 de ani.

În anii '90, piața era încă la începuturi.

Erau foarte puține clădiri moderne de birouri, centre comerciale sau spații logistice care puteau fi cumpărate ca investiții, iar majoritatea tranzacțiilor erau pentru teren, companii sau clădiri pentru uz personal.

Un moment important a avut loc în 2003, când Opera Center și Europe House au fost vândute fondurilor austriece CA Immo și Europolis, cu o rentabilitate de aproximativ 12,5%.

Aceste tranzacții au marcat intrarea României pe radarul investitorilor instituționali. Până atunci, piața era dominată de câțiva investitori privați, inclusiv grupuri israeliene, care au cumpărat mici clădiri de birouri cu 18-22 la sută de randament. Nivelurile foarte ridicate reflectă riscul perceput de investitori în acel moment. Cu toate acestea, în doar câțiva ani, creșterea economiei și abordarea aderării la UE au schimbat rapid această percepție și au atras tot mai mult capital străin.

Dacă te uiți la piața de acum 30 de ani și la cea de astăzi, diferența este imensă. În acel moment, erau puține clădiri potrivite pentru investiții mari.

În 2007, tranzacțiile au ajuns la aproximativ 1,5 miliarde EUR

Astăzi, avem tranzacții în valoare de sute de milioane de euro, investitori locali care pot cumpăra portofolii mari, și o piață care a trecut prin mai multe crize și etape de creștere fără a reveni la fragilitatea de la început.

Acest lucru arată cât de mult a maturizat piața, spune Robert Miklo, partener, director de piețe de capital la Colliers. De la randamentele cu două cifre la boomul din 2007 Între 2004 și 2006, piața a crescut rapid.

Valoarea tranzacțiilor a ajuns în 2006 la aproximativ 850 de milioane EUR, iar investitorii austriaci, printre primii activi în România, au fost alăturați de investitori din Regatul Unit, Germania, Franța și Australia.

De asemenea, în 2006, Immoeast a achiziționat Polus Center Cluj pentru peste 200 de milioane EUR, prima tranzacție imobiliară din România care a depășit acest prag.

În acel moment, birourile au atras cel mai mult interesul investitorilor, în timp ce logistica era încă un segment aproape ignorat. Situația este foarte diferită astăzi, dar în acel moment, birourile dominau preferințele investitorilor. Aderența la Uniunea Europeană a accelerat și mai mult piața.

În 2007, tranzacțiile au ajuns la aproximativ 1,5 miliarde EUR, nivel la care România nu ar ajunge în mai mult de un deceniu. În același timp, America House a fost vândut Natixis pentru 120 de milioane de euro, cu o rentabilitate de 5,5%, cea mai scăzută înregistrată vreodată în România.

În acel moment, randamentul era printre cele mai scăzute din CEE. Reducerea randamentelor de la nivelul de două cifre la 5,5% în doar câțiva ani arată cât de rapid s-au schimbat percepțiile investitorilor despre piața locală. Rentabilitatea de 5,5% nu a fost ulterior corespunzătoare pe piața română.

Criza financiară a schimbat brusc piața. În 2009, valoarea tranzacțiilor a scăzut la aproximativ 100 de milioane EUR, cu aproximativ 90% mai mică decât anul precedent. Nu numai că cumpărătorii au dispărut, dar proprietarii și investitorii au început să vadă valoarea activelor într-un mod foarte diferit.

În aceste condiții, multe tranzacții nu au fost închise și piața a rămas aproape blocată de mai mulți ani. Cu toate acestea, anii de criză au schimbat, de asemenea, profilul investitorilor. Sunt cumpărători lipsiți.