Creditorii CRE se adaptează la rate ridicate: mai multă prudență, mai puțină risc

Volatilitatea pe care am văzut-o, cât de mare e?!

Creditorii imobiliari comerciali au intrat în 2026 cu speranța unei rate de dobânzi mai scăzute. Inflația încăpățânată, agravată de războiul cu Iranul, a pus capăt rapid acelor vise.

Rezerva Federală a ridicat rata dobânzii de referință cu un sfert de punct pe 16 septembrie, la între 3,75 și 4%, marcând prima dată când banca centrală a crescut costurile de împrumut pe termen scurt din iulie 2023.

Fed a citat niveluri de inflație care rămân mult peste obiectivul de 2%.

Chiar și înainte de reuniunea Federal Open Market Committee (FOMC) din septembrie, industria CRE a obținut o previzualizare a ratelor de dobânzi mai ridicate pentru o perioadă mai lungă când randamentul Trezoreriei de 10 ani a depășit pragul de 5% la 14 septembrie și a atins cel mai înalt nivel din 2007 a doua zi.

Guvernatorii Fed au oprit dobânzile în timpul reuniunii FOMC din 28 octombrie, dar rețeaua de puncte a comitetului lansată în septembrie a semnalat încă o creștere a dobânzilor până la sfârșitul anului 2026, cu rata fondurilor federale rămânând la aproximativ 4,1% până la sfârșitul anului 2027. FOMC sub noul președinte al Fed, Kevin Warsh, continuă o strategie de luptă împotriva inflației, în cursul anului 2027, în ecoul unei politici stabilite la începutul anului 2022 de predecesorul său, Jerome Powell.

În consecință, creditorii CRE adoptă diferite strategii pentru a face față provocărilor cu care se confruntă investitorii imobiliari cu costurile mai ridicate de împrumut.

„Am devenit mai defensivi în abordarea noastră”, a declarat Jai Agarwal, președinte și director de operațiuni la Dwight Investment Management, o filială a Dwight Capital.

Cu volatilitatea pe care am văzut-o, efectuăm mai multe analize de scenarii pentru a ne asigura că fiecare tranzacție rezistă într-o gamă mai largă de rate și rezultate de evaluare. Agarwal a adăugat că dobânzile ridicate ar trebui să sporească atractivitatea platformei de împrumut de pod Dwight cu împrumutatori mai hesitant să blocheze datoriile pe termen lung, cum ar fi titlurile garantate de ipotecă comercială (CMBS) care sunt prețizate pe baza dobânzilor Trezoreriei.

Tony Fineman, șeful originarilor la Acore Capital!

Steve Caldwell, șeful CMBS de împrumuturi mari de la Wells Fargo, a declarat că așteptările privind o creștere a ratelor dobânzii înseamnă că se reîntoarce la elementele de bază ale activității de credit, iar schimbarea a provocat mai multe gândiri despre evaluarea, efectul de levier și sectoarele imobiliare cu caracteristici de flux de numerar.

Caldwell a remarcat că se petrece mult timp determinând unde investitorii vor continua să aibă apetit, în termeni de calitate colaterală și de rezistență în cicluri. Asta înseamnă un control mai atent al sponsorilor, proprietăților și planurilor de afaceri.

Ratele ridicate creează provocări pentru împrumutatori prin costurile mai ridicate ale datoriilor și prin veniturile mai scăzute, dar permit, de asemenea, creditorilor să genereze rentabilități atractive ajustate la risc, a declarat Chris Duey, directorul executiv senior de la Principal Asset Management.

Ratele mai ridicate consolidează, de asemenea, importanța fluxului de numerar și a execuției, astfel încât punem mai mult accent pe activele cu NOI durabile, ipoteze realiste de leasing și căi clare de creare a valorii.

Tony Fineman, șeful originarilor la Acore Capital, a declarat că proiecțiile privind ratele de dobândă mai ridicate pentru perioada mai lungă nu au schimbat prea mult strategia de împrumutare, deoarece a planificat pentru acest tip de mediu de ceva timp. El a spus că ACORE a fost disciplinat cu standardele sale de susținere și foarte selectiv în ultimul timp atunci când determină ce împrumuturi să abordeze.

Nu vom urma un acord dacă nu suntem siguri că funcționează cu un anumit nivel de scufundare a dobânzilor actuale, a spus Fineman.

Ne concentrăm asupra sponsorilor cu un istoric bun și resurse financiare, care investesc o sumă semnificativă de numerar subordonat împrumutului nostru; proprietăți de ultimă calitate, adesea la baze reînființate în mod material; și piețe care continuă să prezinte tendințe pozitive și în care investițiile sunt încurajate.