Ghid complet: Cum eviți capcanele la cumpărarea unui apartament în construcție?

Ce verificări să faci înainte de a cumpăra un apartament?

Achiziția unui apartament aflat încă în faza de construcție vine la pachet cu o serie de provocări juridice. Tocmai de aceea, o analiză atentă a documentelor este esențială înainte de a semna orice act.

Cadrul legal a fost recent actualizat prin Legea nr. 207/2025, cunoscută și sub numele de „Legea Nordis”, intrată în vigoare la 11 decembrie 2025, și prin Ordinul nr. 293/2026, aplicabil din 8 martie 2026.

Aceste reglementări aduc noutăți importante privind promisiunile de vânzare pentru locuințele nefinalizate.

În cele ce urmează, vom detalia pașii recomandați pentru un cumpărător avizat, de la identificarea proprietății dorite până la semnarea contractului final de vânzare. După verificarea solidității juridice a dezvoltatorului, este crucial să vă asigurați că toate documentele legale sunt în ordine și că nu există riscuri ascunse.

Dacă proiectul imobiliar se află în București, este imperativ să verificați site-ul Primăriei Municipiului București. Căutați, după adresă, eventuale notificări nerezolvate conform Legii 10/2001 sau Legii 18/1991.

Acestea pot semnala litigii legate de retrocedări de proprietăți. De asemenea, verificați dacă există litigii potențiale cu antreprenorii sau cu alți cumpărători, precum și litigii administrative legate de autorizația de construire. Numărul autorizației este, de obicei, disponibil pe portal.

Ce documente verificăm înainte de a cumpăra un apartament în construcție?

O altă verificare importantă este dacă băncile au decis să finanțeze proiectul, un indicator al viabilității acestuia. Asigurați-vă că există o formă publică de vânzare a proiectului și că toate informațiile sunt transparente și justificabile.

Solicitați dezvoltatorului următoarele documente: autorizația de construire, împreună cu certificatul de urbanism pe baza căruia a fost emisă.

Este vital să verificați conformitatea dintre parametrii din certificat și ceea ce a fost autorizat. Incoerențele pot duce la acțiuni judiciare și chiar la revocarea autorizației.

De asemenea, cereți extrase din cartea funciară a terenului, care să ateste că dezvoltatorul este proprietarul de drept și că nu există alte sarcini sau litigii, în afară de o posibilă ipotecă a băncii finanțatoare.

Solicitați și o copie a cărții funciare colective a viitoarei proprietăți, precum și extrase din cartea funciară pentru unitatea individuală pe care intenționați să o cumpărați.

Ultimele două documente au devenit obligatorii începând cu 8 martie 2026, odată cu intrarea în vigoare a noilor reglementări.

Fără aceste documente și fără o verificare atentă, riscați să vă confruntați cu probleme legale serioase, conform Legii nr. 7/1996, care reglementează regimul juridic al construcțiilor și al vânzărilor de proprietăți viitoare.