Majoritatea proprietarilor sunt blocați de dobânzi ultra-scăzute, în timp ce ratele rămân ridicate

Creditele pandemice domină portofoliul datoriilor

Conform raportului de al doilea trimestru al Realtor.com pentru 2026, 65,6% din creditele ipotecare existente au rate sub 5%. Acest fenomen, cunoscut ca „efectul lock-in”, reprezintă un record și continuă să afecteze mobilitatea pieței imobiliare. Analiza, publicată joi, arată că creditele luate în perioada pandemică ocupă acum o pondere fără precedent din datoriile totale, în timp ce costurile mai mari ale împrumuturilor descurajează proprietarii de a-și vinde casele sau de a refinanceze.

Acest blocator s-a intensificat pe parcursul anului 2026, pe măsură ce ratele ipotecare au rămas ridicate, deasemenea peste 6% pentru majoritatea anului. Proprietarii care au obținut rate sub 3% în vârful crizei pandemică sunt deosebit de reticenți să renunțe la condițiile favorabile obținute, chiar dacă prețurile imobiliare au coborât în multe regiuni. Această dinamică a redus semnificativ oferta de locuințe, întrucât proprietarii amână punerea pe piață a proprietăților.

Datele raportului arată că creditele ipotecare emise între iul 2020 și mai 2022 – când ratele au atins minime istorice – reprezintă cea mai mare parte a datoriilor ipotecare curente. Aceste împrumuturi cu rate ultra-scăzute, multe dintre ele sub 3%, stă într-un contrast clar cu mediul actual de împrumutare, unde ratele convenționale la 30 de ani sunt în jurul valorii de 6,5%. Șocul de plată pentru potențialii vânzători a blocat într-un mod eficace o parte substanțială a pieței imobiliare.

Ce va debloca piața imobiliară?

Experții din industrie observă că bariera psihologică de a pierde finanțarea sub 3% a devenit un factor principal în deciziile proprietarilor. Chiar și în piețe unde valorile locuințelor au scăzut, mulți proprietari refuză să pună casele pe piață, știind că ar trebui să accepte plăți lunare semnificativ mai mari pentru proprietatea următoare.

Persistența ratelor ridicate sugerează că efectul lock-in va continua să limiteze oferta de locuințe cel puțin până în primul trimestru al 2027. Politica Fed și condițiile economice generale vor determina probabil când proprietarii se vor simți încrezător să revină pe piață. Până când ratele nu vor scădea semnificativ sub 5%, analiștii industriei se așteaptă ca scurgerile de ofertă să persistă, menținând presiune ascendentă asupra prețurilor, chiar dacă cererea cumpărătorilor este redusă.

Întrebări frecvente

Care este procentul de credite ipotecare cu rate sub 5%? Conform analizei Q2 2026 de la Realtor.com, 65,6% din creditele ipotecare existente au rate sub 5%, reprezentând un maxim istoric pentru efectul lock-in.

De ce proprietarii nu vând locuințele? Mulți proprietari au obținut rate extrem de scăzute în timpul pandemiei, unele chiar sub 3%. Mutarea acum ar însemna acceptarea unor costuri de împrumut mult mai mari, creând un descurajare financiară semnificativă pentru relocare.

Când se va normaliza piața imobiliară? Normalizarea pieței depinde în principal de evoluția ratelor ipotecare. Până când ratele nu vor scădea substanțial sub 5%, efectul lock-in va continua să limiteze oferta de locuințe și să afecteze dinamicile pieței.