Piața rezidențială se încetinește, dar rămâne rezilientă: Bucureștiul se redresează, iar evoluțiile variază

Creșterea costurilor forțează decizii prudente pentru dezvoltatori și clienți?

Dinamica pieței imobiliare din România: Reziliență în fața încetinirii, cu Bucureștiul în rolul motor al redresării

Segmentul rezidențial din România a înregistrat o frânare a ritmului în cursul primelor șase luni ale anului curent, după o perioadă extinsă de expansiune robustă.

Cu toate acestea, indicatorii colectați nu sugerează o corecție dramatică sau o prăbușire a valorilor, conform analizelor prezentate în raportul trimestrial al agenției Colliers.

Capitala a reușit să compenseze începutul modest al anului, terminând primul semestru cu un declin minim al volumului de tranzacții cu apartamente, situat la aproximativ 2% sub cifra consemnată în aceeași perioadă a anului 2025.

La scară națională, scăderea vânzărilor a atins nivelul de circa 9%, iar piața se menține totuși peste pragurile înregistrate anterior crizei sanitare globale.

Factori precum persistența inflației, costul ridicat al capitalului împrumutat și tensiunea exercitată asupra bugetelor personale determină cumpărătorii să adopte o atitudine mai selectivă, evaluând atent prețul, cheltuiala globală asociată locuirii și standardele calitative ale produselor imobiliare.

În paralel, disponibilitatea locuințelor noi continuă să fie o constrângere structurală. Disparitățile între principalele centre urbane devin tot mai pronunțate. În intervalul analizat, volumul tranzacțiilor a suferit o reducere de aproximativ 16% în Cluj-Napoca și de 11% în Iași, contrastând cu o creștere de circa 3% înregistrată în Timișoara.

Aceste variații subliniază faptul că dinamica pieței nu este omogenă, iar factori precum nivelul prețurilor, gradul de accesibilitate și cantitatea de ofertă disponibilă influențează decisiv alegerea finală a clienților.

Disponibilitatea produselor noi rămâne unul dintre principalii factori care limitează capacitatea pieței de a absorbi cererea. În anul 2025, la nivel național, au fost finalizate și livrate aproximativ 59.000 de unități locative, reprezentând cel mai mic volum înregistrat din 2017 până în prezent, fără perspective pentru o creștere substanțială pe termen scurt.

Totuși, Bucureștiul emite semnale optimiste pentru horizonurile viitoare: suprafața utilă aprobată pentru construcții rezidențiale a înregistrat o multiplicare de 3,6 ori în primele cinci luni din 2026, marcând cel mai rapid ritm de creștere din ultimii cinci ani.

Capitala se distanțează astfel de tendința generală a țării, context în care numărul autorizațiilor de construire pentru clădiri locative a scăzut cu aproximativ 9 – 10% în primul semestru și cu circa 15% în luna iunie, comparativ cu aceeași lună din 2025.

Regiunea București-Ilfov a fost singura zonă care a evoluat constant contrar direcției naționale.

Deși aprobările actuale nu se traduc instantaneu în locuințe gata de predare, ele oferă un indiciu crucial privind evoluția potențială a ofertei în următorii doi până la cinci ani. Simultan, activitatea din șantiere se menține la un nivel ridicat.

Volumul lucrărilor executate la clădirile rezidențiale a progresat cu aproximativ 16% în primele cinci luni ale anului, înregistrând cel mai rapid ritm de creștere dintre principalele segmente ale sectorului construcțiilor.

Această dinamism sugerează o intensificare a activității fizice, chiar dacă impactul asupra numărului final de unități livrate se manifestă cu întârziere.

Creșterea costurilor impinge decizii mai prudente atât pentru dezvoltatori, cât și pentru clienți. Cheltuielile aferente construcțiilor rămân o presiune semnificativă.

Prețurile a numeroase materiale de construcție au revenit pe o traiectorie ascendentă în 2026, unele atingând praguri istorice, iar noile taxe asociate mecanismului european de compensare a emisiilor de carbon pentru materialele importate riscă să adauge o povară suplimentară.

În acest mediu, dezvoltatorii își structurează proiectele pe orizonturi temporale mai lungi și își calibrează calendarele de lansare în funcție de proiecțiile lor privind aspectele pieței peste doi-trei ani.

Gabriel Blăniță, Director pentru Servicii de Evaluare și Consiliere la Colliers România, explică: Nu observăm o retragere uniformă a pieței, ci mai degrabă divergențe tot mai accentuate între proiecte și localități.

Clienții sunt mai vigilenți în ceea ce privește valoarea primită pentru investiția lor, iar dezvoltatorii aleg mai prudent locația și tipul de construcție.

Finanțarea continuă să susțină o parte importantă a pieței!

În București, explozia autorizațiilor constituie un indicator pozitiv pentru oferta viitoare, dar consecințele nu se vor manifesta imediat. Ne referim mai degrabă la proiecte care pot ajunge pe piață în următorii doi până la cinci ani.

Atracția pentru achiziția unei locuințe se menține la un nivel solid, iar indicatorul Eurostat privind intenția de cumpărare sau construire rămâne semnificativ peste valorile de dinaintea pandemiei, deși a înregistrat o ușoară scădere față de vârfurile recente. Cumpărătorii adoptă o postură defensivă: analizează detaliat prețurile, costul integral al locuirii și gradul de îndatorare posibilă, amânând mai ușor decizia dacă proprietatea, cartierul sau termenii de negociere nu corespund așteptărilor.

Pe de altă parte, dezvoltatorii continuă să exploreze oportunități de extindere.

Interesul este susținut atât de jucătorii incumbenți, cât și de companii noi care studiază intrarea pe piața locală, inclusiv prin cumpărarea de terenuri sau a proiectelor aflate deja într-un stadiu avansat de aprobare.

Un pilon esențial al cererii este reziliența pieței muncii. Între vârful atins în martie 2025 și luna mai 2026, numărul salariaților a scăzut cu aproximativ 70.000 de persoane, echivalent cu doar 1,3% din total.

Ca referință, în perioada recesiei 2008 – 2010, economia a pierdut peste 700.000 de locuri de muncă. În plus, în pofida inflației din ultimii ani, capacitatea de cumpărare a salariului mediu real este încă aproape dublă față de nivelul din 2015.

Pentru a preveni ca persoanele deja eligibile să suporte costuri suplimentare din motive independente de voința lor, termenul limită pentru livrarea locuințelor cu cota redusă de TVA de 9% a fost prelungit de la 31 iulie la 30 septembrie 2026.

Un efect similar de accelerare s-a observat în iulie 2025, înainte de schimbarea regimului fiscal, însă extinderea actuală a termenului până la sfârșitul lunii septembrie ar putea distribui o parte dintre finalizări pe o perioadă mai lungă, atenuând caracterul excepțional al unui eventual vârf de tranzacții în luna iulie. Incidentul ANCPI subliniază dependența critică a pieței rezidențiale de funcționarea infrastructurii administrative.

Într-un mediu în care autorizarea, cadastrul, intabularea și finalizarea contractelor sunt deja procese cu termene lungi, întreruperile unor sisteme esențiale pot produce efecte directe asupra calendarului tranzacțiilor, chiar și atunci când cererea, finanțarea și locuințele sunt disponibile.

Pentru dezvoltatori și cumpărători, predictibilitatea administrativă devine astfel aproape la fel de importantă ca predictibilitatea fiscală.

Finanțarea continuă să susțină o parte importantă a pieței.

Aproximativ 58% dintre achizițiile de locuințe sunt realizate prin credit ipotecar, o pondere similară cu cea de anul trecut, semn că oamenii s-au adaptat într-o anumită măsură la dobânzile ridicate.

Programul garantat de stat sprijină în continuare segmentul mai accesibil, cu un plafon de garantare de 500 de milioane de lei în 2026 și o dobândă limitată la IRCC plus două puncte procentuale.

Accesibilitatea nu s-a îmbunătățit însă semnificativ. Prețurile locuințelor au crescut, în general, mai lent decât inflația, dar și salariile au avut o evoluție similară.

Prin urmare, raportul dintre venituri și costul locuinței nu s-a schimbat suficient pentru a face achiziția semnificativ mai ușoară, dar nici nu s-a deteriorat într-o măsură care să forțeze o corecție amplă, mai ales după un deceniu în care puterea de cumpărare a salariului mediu aproape s-a dublat.

Prețurile rezistă, dar diferențele dintre proiecte cresc. Oferta redusă continuă să susțină prețurile. La mijlocul verii, prețurile cerute în București erau cu aproximativ 9% peste nivelul de anul trecut, evoluția fiind similară și la nivel național. Creșterile lunare s-au temperat însă, iar piața este tot mai diferită de la un proiect la altul.

În locul unor mișcări uniforme ale prețurilor apar negocieri punctuale, discounturi și pachete comerciale mai generoase acolo unde proiectele nu au o poziționare suficient de clară.

Locuințele noi, bine amplasate, cu acces bun la transport și la infrastructură, dezvoltate de companii cu reputație solidă și cu eficiență energetică mai bună au avut evoluții mai bune.

În schimb, locuințele vechi, mai ales cele din blocuri nereabilitate termic, sunt dezavantajate de facturile mai mari la energie și de costurile de întreținere mai ridicate.

Gabriel Blăniță adaugă: Prețul rămâne important, dar cumpărătorii se uită tot mai atent și la costurile care vin după achiziție, de la energie și întreținere până la timpul petrecut în trafic. De aceea, vedem diferențe tot mai mari între proiecte, nu o scădere generalizată a prețurilor.

Locuințele bine conectate, eficiente și dezvoltate de companii cu o reputație solidă vor avea în continuare un avantaj, în timp ce proiectele mai slab poziționate vor avea nevoie de discounturi sau oferte comerciale mai atractive pentru a susține vânzările.