Prețurile locuințelor noi depășesc pragul de 2.000 de euro pe metru pătrat

Se termină accesibilitatea pe piața imobiliară românească?

Aproape un deceniu, piața imobiliară românească a fost caracterizată de accesibilitate, atrăgând atât cumpărătorii la primul imobil, cât și investitori străini. Această perioadă pare să fi ajuns la final.

Potrivit datelor Imobiliare. ro, în februarie 2026, un cumpărător mediu avea nevoie de echivalentul a 7,9 ani de salariu net pentru a achiziționa un apartament standard cu două camere, comparativ cu 7,4 ani în urmă cu doar trei ani.

În martie 2026, prețul mediu solicitat pentru un apartament în România a depășit, pentru prima dată în istorie, pragul de 2.000 de euro pe metru pătrat util – o bornă financiară, dar și psihologică, după cum subliniază Daniel Crainic, directorul de marketing al Imobiliare. ro. Cifrele sunt elocvente: media națională a prețurilor a crescut cu 40% în ultimii trei ani (2023-2025), iar în marile orașe, majorările variază între 31% și 45%.

Bucureștiul și Brașovul au înregistrat cele mai mari creșteri.

Apartamentele noi din Capitală, cândva o opțiune accesibilă pentru cumpărătorii cu aspirații, au văzut prețul mediu solicitat crescând de la 1.648 de euro/mp în 2023 la 2.541 de euro/mp în prezent, o majorare de 54%. În Cluj-Napoca, de mult timp cea mai scumpă piață din țară, apartamentele noi ating acum o medie de 3.407 euro/mp – un preț comparabil cu cel din anumite cartiere din Viena sau Varșovia.

Locuințe la îndemână încă?

Presiunea ascendentă asupra prețurilor a coincis cu o contracție a ofertei de locuințe, în special în segmentul construcțiilor noi. Dezvoltatorii, confruntați cu costuri de construcție mai mari și cu dificultăți de finanțare după șocul inflaționist din 2022-2023, au încetinit livrările și au amânat lansarea de noi proiecte.

Cumpărătorii, care aveau la dispoziție o gamă largă de apartamente în fază de proiect, se confruntă acum cu o concurență sporită pentru un număr mai mic de opțiuni, la prețuri mai mari.

Piața secundară a urmat o tendință similară. În Brașov, prețurile apartamentelor vechi au crescut cu 44% în trei ani, de la 1.545 la 2.222 de euro/mp. Bucureștiul a înregistrat o creștere de 43% pe segmentul de revânzare. Chiar și orașele considerate până de curând alternative accesibile – Constanța, Timișoara, Iași – au atins sau se apropie de pragul de 2.000 de euro/mp pentru apartamentele noi.

Indicatorul de accesibilitate, măsurat ca numărul de ani de salariu net mediu necesar pentru achiziția unui apartament standard cu două camere de 52 mp, a crescut corespunzător. În februarie 2023, un cumpărător avea nevoie de 7,4 ani de venituri. În februarie 2026, această cifră a ajuns la 7,9 ani.

Deși diferența poate părea mică, ea reflectă o deteriorare reală: salariile din România au crescut, dar nu suficient de rapid pentru a ține pasul cu valorile imobiliare.

Cum să gestionezi dobânzile ipotecare în contextul scumpirilor actuale?

„În februarie 2026, un cumpărător mediu avea nevoie de echivalentul a 7,9 ani de salariu net pentru a achiziționa un apartament standard cu două camere față de 7,4 ani în urmă cu doar trei ani”, a reiterat Daniel Crainic.

Pe lângă dinamica cererii și a ofertei, piața imobiliară a fost influențată și de evoluțiile din industria ipotecară. Când Banca Națională a României și-a majorat rata de politică monetară la 7% în 2023, iar indicele de referință IRCC a crescut rapid, creditorii s-au confruntat cu o dilemă: să transfere costul mai ridicat al banilor către clienți sau să îl absoarbă pentru a menține volumul de creditare.

Au optat pentru o abordare selectivă.

Băncile au promovat credite ipotecare cu dobândă fixă pe perioade inițiale de trei până la cinci ani, stabilind prețuri care, uneori, nu reflectau condițiile de piață. Primele astfel de oferte au apărut în jurul valorii de 7% în 2023. La începutul anului 2026, cele mai bune rate disponibile pentru produse similare cu dobândă fixă au scăzut la 4,5%-5%. Această strategie nu a fost pur altruistă, ci un pariu calculat pe valoarea pe termen lung a clientului și pe poziția de piață.

Se pregătește o schimbare majoră pe piața bancară?

Dan Niculae, CEO Imobiliare. ro Finance, explică faptul că creditorii cu lichiditate suficientă și portofolii cu risc scăzut au fost dispuși să ofere împrumuturi la costuri reduse pentru a-și asigura clienții pe termen lung.

Această tendință a declanșat și un val de refinanțări.

Debitorii care contractaseră credite ipotecare cu dobândă variabilă înainte de 2022, când IRCC se afla la minime istorice, au căutat să își blocheze ratele de rambursare.

Astăzi, produsele cu dobândă fixă domină acordarea de noi credite ipotecare în România, o schimbare structurală greu de imaginat acum cinci ani.

Intensitatea concurenței pe piața ipotecară coexistă cu un paradox: chiar dacă băncile concurează pentru clienți, numărul creditorilor a scăzut. Trei bănci românești au fost achiziționate în ultimii ani, iar o a patra se află în prezent în proces de achiziție.