SASB-urile domină piața CMBS: 3 din 4 dolari merg în împrumuturi mari

Unde merg banii mari?

Piața CMBS din 2026 are un câștigător clar: afacerile single-asset, single-borrower (SASB). Până în septembrie, acestea au reprezentat 76% din emisiile private-label de titluri garantate cu ipotecă.

Banii se rotează de la birouri și retail către apartamente și hoteluri, iar șapte bănci domină volumul.

Un exemplu emblematic: în februarie, un împrumut pe Cosmopolitan din Las Vegas a devenit o afacere de obligațiuni de 3,05 miliarde de dolari.

Niciun alt deal din acest an nu s-a apropiat de acest volum. Cel mai mare deal de conduit, BMARK 2026-V21, a combinat 49 de împrumuturi pentru 1,2 miliarde de dolari. Până în septembrie, SASB și afacerile cu împrumuturi mari au ajuns la 66 de miliarde de dolari, față de 21,2 miliarde de dolari pentru conducte.

De ce a crescut volumul total?

Raportul este de 3,12 dolari SASB pentru fiecare dolar de conducte.

Volumul combinat de 87,2 miliarde de dolari este în creștere cu 2% față de aceeași perioadă din 2025. SASB a crescut cu 1%, iar conductele cu 6%.

SASB a emis conducte în fiecare lună a anului, o tendință care nu a fost întotdeauna așa.

În primele nouă luni ale anilor 2017, 2019, 2020 și 2023, tranzacțiile cu împrumutatori singuri erau rare, iar cota SASB era de doar 42% în 2017.

Ce active domină portofoliile?

Volumul de conducte a rămas într-o bandă îngustă, între 13 și 28 de miliarde de dolari, în timp ce emisiile SASB au crescut de peste două ori.

Cele mai mari tranzacții SASB se citesc ca o listă a activelor marquee ale țării.

După Cosmopolitan, avem un portofoliu multifamiliar de 2,1 miliarde de dolari din Jersey City, un portofoliu de 2,05 miliarde de dolari din QTS (finanțat de nouă bănci) și 1,9 miliarde de dolari din Two Manhattan West.

Birourile din Manhattan și turnurile cu utilizare mixtă, inclusiv 9 West 57th Street, One Madison Avenue și 10 Hudson Yards, ocupă locuri în top 10.

Cele două canale finanțează clădiri diferite.

Ce se schimbă în structura activelor?

Conductele rămân casa garanției de zi cu zi, cu multifamiliile la 26% din sold și retailul la 13%, răspândite pe 1.067 de împrumuturi cu o medie de 20 de milioane de dolari.

Banii SASB se duc la activele trofeu.

Biroul este încă cel mai mare tip de proprietate SASB (19% din bilanț), dar volumul a scăzut la 12,5 miliarde de dolari de la 22,4 miliarde de dolari un an mai devreme.

Retailul SASB s-a redus la jumătate, la 5,1 miliarde de dolari. În schimb, apartamentele au prăbușit la 10 miliarde de dolari (de la 2,9 miliarde) și hotelurile la 11,3 miliarde de dolari (de la 8,8 miliarde). Centrele de date au atins 6,2 miliarde de dolari, reprezentând 9% din soldul SASB.

Cine conduce piața?

În clasamentul inițiatorilor, șapte bănci reprezintă cea mai mare parte a pieței. Goldman Sachs, Wells Fargo și Citi conduc clasamentul CRED iQ pentru 2026. Primele șapte cont pentru 80% din volumul atribuit. Goldman Sachs a generat 12 miliarde de dolari, dintre care 10,1 miliarde în afaceri SASB. Citi a condus creditul cu 2,6 miliarde de dolari.

Ranking-ul abia s-a mutat față de 2025: aceleași opt bănci sunt în top, dar Citi a urcat pe locul trei, iar Morgan Stanley a scăzut pe locul cinci.

Emisia este puțin mai avansată decât anul trecut, iar SASB continuă să stabilească ritmul cu trei din fiecare patru dolari private-label. Ceea ce s-a schimbat este garanția: mai puține birouri și retail, mai multe apartamente, hoteluri și centre de date.

Conductele continuă să finanțeze larg mediul pieței, dar banii mari în 2026 vor muta un activ la un moment dat. Liam Mulcahy este manager senior de produse pentru datele CRE și AI aplicată la CRED iQ.