Spektul creșterii dobânzilor BCE pune în evidență recuperarea zonei imobiliare din Europa

Numărul a scăzut cu 6% față de anul precedent!

Investitorii europeni în domeniul imobiliar privesc în prezent în jos ambele barile de petrol cu perspectiva unei noi creșteri a dobânzilor de la Banca Centrală Europeană înainte de sfârșitul anului, în timp ce șocul actual al prețurilor energiei sporește inflația. Aceasta este o inversare a tendințelor care au făcut ca BCE să acționeze mai rapid și mai decisiv decât Fed și Banca Angliei pentru a reduce dobânzile, adăugând atractivitatea imobiliarului continental european într-un moment de incertitudine globală.

Îngrijorările legate de deficitele fiscale în marile economii europene, cum ar fi Franța, sporesc, de asemenea, costul împrumuturilor pentru cumpărătorii din zona euro. Pentru investitorii imobiliari, distincția dintre un șoc temporar de inflație și o creștere susținută a costurilor de împrumut va fi critică.

Chiar dacă BCE ar înceta să crească ratele, dobânzile mai ridicate ale obligațiunilor publice și dobânzile de swap ar putea duce la o îndepărtare a capitalului de la proprietate.

Perspectivele pentru 2027 stau pe marginea unui cuțit. Situația dobânzilor nu mai este doar un zgomot, ci doar o parte a provocărilor de zi cu zi, a declarat Jan-Willem Bastijn, directorul de tranzacții al CBRE Investment Management pentru Real Estate Direct din EMEA.

Un recent sondaj Reuters a evidențiat că din cei 73 de economiști intervievați, 64 se așteaptă la o creștere în decembrie de la actualul 2,5%, 40 se așteaptă ca rata de depozitare să ajungă la 2,75%, dar alți 24 se așteaptă să ajungă la 3%.

De asemenea, Jens Eisenschmidt, economist-șef european la Morgan Stanley, a declarat că este probabil ca BCE să rămână pe calea de ajustare trimestrială, având în vedere o altă creștere în decembrie, deși a avertizat că este posibilă o creștere ulterioară în martie.

Impactul imediat este probabil să fie cel mai puternic simțit de proprietarii care refinanțează împrumuturile convenite inițial atunci când dobânzile au fost excepțional scăzute. O diferență care rezultă între așteptările de preț ale cumpărătorilor și ale vânzătorilor a atras din nou tranzacțiile. Bastijn a declarat că majoritatea refinanțărilor mai problematice s-au dezvoltat deja prin sistem, dar subliniază că o probabilă creștere a dobânzilor înseamnă că nu mai este loc de amânare a deciziilor.

E sfârșitul bătutului cu piciorul, a spus el.

Băncile vor întreba pur și simplu: Însă, ce așteptați?

În ciuda incertitudinii, investițiile în imobiliare au rămas în mare măsură fără a fi afectate de problemele macro până acum, estimările preliminare de investiții ale Savills pentru al treilea trimestru, publicate la 1 octombrie, punând volumul de tranzacții europene pentru trimestru la aproximativ 46 miliarde de euro.

În timp ce acest număr a scăzut cu 6% față de anul precedent, investițiile în primele nouă luni au ajuns totuși la 156 miliarde de euro, cu o creștere de 4%. Compania a declarat că activitatea continuă să se concentreze pe active primare, cu incertitudini care prelungesc diligența necesară și întârzie tranzacțiile. Nici imaginea nu este uniformă pe tot continentul.

Investițiile în Marea Britanie, Germania și Franța au scăzut cu 8% în primele nouă luni, dar au crescut cu 34% în Europa Centrală și de Est, cu 25% în Nordici și cu 20% în Europa de Sud, a spus Savills.

Pentru economiile de bază mai mari din Europa, perspectiva creșterii dobânzilor indică o continuare a pieței lentă de investiții din ultimii ani.

Marea Britanie este probabil într-o poziție mai bună deoarece randamentele s-au mutat deja și sunt mai aproape de randamentele obligațiunilor, dar dacă acestea din urmă cresc în Europa, atunci piețele precum Franța, Benelux-ul și Germania vor fi provocate în special pentru că acest decalaj va fi mai mare, a declarat Matthew Richardson, CEO-ul Income Analytics. Lipsa creșterii capitalului înseamnă că, în prezent, imobiliarele sunt un joc de venituri, ceea ce le pune în directă competiție cu randamentele obligațiunilor guvernamentale, iar în acest moment, obligațiunile Trezoreriei plătesc de obicei mai mult pentru o investiție sigură și lichidă.

Geopolitica face creditorii mai precauți!

Astfel, acest sector se concentrează cu adevărat pe oportunități cu credențiale puternice de închiriere și potențialul de reversiune a închirierii. Richardson a subliniat că randamentele obligațiunilor sunt de fapt încă destul de scăzute în comparație cu averile din pre-2008.

În ceea ce privește Bastijn, situația actuală marchează o reîntoarcere la principiile de investiții comune înainte ca proprietățile imobiliare să fie turboincorporate de politica bancară centrală. În opinia mea, acest lucru doar accentuează accentul pe cele mai bune active în cele mai bune locații, a spus el.

Este vorba despre ceea ce s-ar putea numi investiție cu codul postal, care se bazează pe cele mai bune proprietăți cu un potențial bun de venit.

În plus, creșterea dobânzilor nu va schimba atractivitatea piețelor cu un echilibru bun al cererii și ofertei, cum ar fi piața germană construită-în-chiriu sau sectorul de viață din Olanda, deoarece ambele se confruntă cu o cerere imensă.

Paul Stewart, șeful de la Barings, Real Estate and Strategy, a declarat într-o notă adresată clienților că crede că lichiditatea datoriilor imobiliare și apetitul creditorilor rămân puternice, cu o mulțime de capital care urmărește afaceri limitate.

Cu toate acestea, el a remarcat că geopolitica schimbă sentimentul creditorilor spre o poziție mai precaută. El a speculat că incertitudinea reînnoită va modera ritmul de recuperare a volumelor de tranzacții, dar va extinde și posibilitatea de a achiziționa la prețuri atrăgătoare.

Printre clasele de active, birourile vor rămâne probabil foarte polarizate. Clădirile primare din districtele centrale de afaceri pot beneficia de o aprovizionare nouă limitată și de o actualizare a spațiilor cu o calitate mai bună. Birourile secundare cu locuri vacante mari, stimulente de leasing și cerințe substanțiale de renovare se confruntă cu un caz de investiții mult mai dur.

De asemenea, REIT-urile europene ar putea confrunta o presiune reînnoită asupra ratingului dacă costurile împrumuturilor vor crește și valorificările proprietăților vor scădea, deși sectorul este mult mai bine poziționat decât în declinul din 2022-2023, potrivit S& P Global Ratings Real Estate Sector Lead, EMEA Franck Delage.

El a estimat că o creștere cu 100 de puncte de bază a costurilor de refinanțare, mai mare decât ipotezele sale actuale pentru 2026 și 2027, ar putea pune opt emitenți, aproximativ 14% din cei evaluați, în riscul de a încălca pragurile de acoperire a dobânzilor, pe baza randamentului pe termen lung al obligațiunilor guvernamentale din zona euro, în medie de 3,6% atât în 2026 cât și în 2027. Cu toate acestea, impactul ar fi mai puțin grav decât în perioada 2022-2023, când perspectivele negative și listările CreditWatch au atins un vârf de 33% din emitentii europeni, iar S& P a declarat că REIT-urile au absorbit deja peste 200 de puncte de bază de creșteri ale costurilor de refinanțare în ultimii trei ani, în timp ce reducerea efectului de levier și creșterea închirierilor au consolidat bilanțele.

Multe depinde de cât de repede se rezolvă conflictul dintre SUA și Orientul Mijlociu, a subliniat Richardson, și dacă acest lucru se va termina mai repede, atunci ar putea exista doar o singură creștere a ratei. Între timp, cred că vom vedea un mare accent pe nucleu.

Ceea ce am putea vedea este unele poziții secundare sub presiune atunci când vine vorba de refinanțare, și asta poate însemna mai mult extindere și pretindere.

Însă, pentru că dispoziția datoriei este atât de diversificată acum, nu cred că vom vedea o criză bancară ca în 2009/10, a spus el.

Nu există nici un motiv să credem că va exista un alt ban de sânge pe piață, iar singurul avantaj pe care proprietățile imobiliare îl au față de obligațiunile este că este posibil să gestioneze activele, să crească chiriele și să îmbunătățească chiriașii, în timp ce investitorii pot căuta și acele buzunare de creștere a chiriei.