Ce modificări legislative au dus la aplicarea cotei de 21% TVA?
Impozitarea locuințelor noi cu o cotă de TVA de 21% devine realitate începând cu data de 1 octombrie 2026, marcată de expirarea ultimului termen limită pentru aplicarea cotei reduse de 9%. Această schimbare fiscală afectează direct tranzacțiile realizate de dezvoltatorii imobiliari care operează în regim de taxare, eliminând posibilitatea beneficiierii de la facilitățile tranzitorii.
Ultimele știri
Moștenirea unei proprietăți cu împrumut imobiliar invers: ce să faci cu casa ta?
Cum să finanțăm adaptarea casei pentru bătrâni
Cum să finanțezi o suită pentru rude sau un ADU: HELOC, refinanțare cu numerar și împrumut de construcție
Finanțarea locuinței fără datorii: avantaje și dezavantaje ale investițiilor de capital propriuConsecința principală constă în o creștere semnificativă a prețurilor finale, care poate aduce un plus de zeci de mii de lei la costul total al unui apartament, variabil în funcție de valoarea inițială a imobilului.
Contextul legislativ al acestei măsuri pornește de la modificările introduse prin Legea nr. 141/2025, care a stabilit creșterea cotei standard de TVA de la 19% la 21%, cu intrare în vigoare pe 1 august 2025. Aceeași legislație a abrogat regimul general al cotelor reduse de 5% și 9% aplicabile locuințelor.
Pentru a oferi o perioadă de adaptare și pentru a proteja cumpărătorii care aveau deja contracte în curs de execuție, autoritățile au instituit o perioadă tranzitorie.
Inițial, termenul limită pentru aplicarea cotei de 9% era fixat la 31 iulie 2026.
Deși programul de guvernare pentru perioada 2026-2028 includea intenția de a extinde această facilitate până în iulie 2027, această prevedere nu a fost transpusă în textul legii, lăsând astfel ușa deschisă pentru revenirea la cota standard de 21% de la începutul lunii octombrie.
Condițiile pentru a mai putea accesa cota redusă de 9% erau extrem de restrictive și nu se aplicau oricărui tip de tranzacție. Beneficiarii, persoane fizice, trebuiau să respecte simultan un set strict de cerințe. Prima condiție impunea ca antecontractul, definit ca un act juridic între vii cu obiectul plății în avans pentru achiziția locuinței, să fi fost încheiat înainte de data de 1 august 2025.
În cazul documentelor semnate în intervalul 3-31 iulie 2025, era obligatorie achitarea integrală a unui avans reprezentând minim 20% din valoarea locuinței, exclusiv TVA, până la data de 31 iulie 2025.
Pentru ce tip de locuințe a fost rezervată facilitatea TVA redusă?
În plus, facilitatea era rezervată exclusiv locuințelor cu o suprafață utilă de maximum 120 de metri pătrați, fără a include anexele gospodărești în calcul.
Valoarea totală a imobilului, incluzând și terenul pe care se afla construit, nu putea depăși plafonul de 600.000 de lei, fără a se lua în considerare TVA.
O altă restricție importantă era că fiecare persoană fizică putea utiliza această facilitate o singură dată, fie individual, fie împreună cu alte persoane fizice.
Crucial, simpla semnare a contractului sau plata avansului nu garantau automat aplicarea cotei reduse; imobilul trebuia să fie finalizat, gata de locuit și livrat efectiv până la 30 septembrie 2026.
Astfel, apartamentele care depășeau plafonul de valoare sau suprafață, cele pentru care nu s-a respectat termenele de livrare sau cele pentru care antecontractul a fost semnat ulterior datei limită, pierd dreptul la cota de 9% și trec sub incidența cotei de 21%, conform Codului fiscal.
Impactul financiar al trecerii de la o cotă de 9% la una de 21% se traduce printr-o majorare a taxei cu 12 puncte procentuale aplicate bazei impozabile. Dacă dezvoltatorul decide să transfere integral această diferență fiscală către client, prețul final al locuinței va fi cu aproximativ 11% mai mare decât cel calculat cu cota redusă.
Ilustrativ, pentru un apartament evaluat la 500.000 de lei fără TVA, cheltuiala totală crește de la 545.000 de lei (cu TVA de 9%) la 605.000 de lei (cu TVA de 21%), generând o diferență de 60.000 de lei.
În mod similar, o locuință cu o valoare de 600.000 de lei fără TVA vede prețul final urcând de la 654.000 de lei la 726.000 de lei, aducând o creștere de 72.000 de lei.
Deși aceste calcule reflectă o transferare completă a costului fiscal, impactul real asupra bugetului cumpărătorilor va depinde și de strategiile de preț adoptate de dezvoltatorii imobiliari în noul context fiscal.