Structurile vechi din zonele periferice au acces limitat!
Retailul din România trece printr-o fază de maturizare în care capitalul se deplasează progresiv de la construcții noi spre modernizarea și ajustarea obiectivelor vechi, conform studiului „ExCEEding Borders Retail 2026: Maintaining Retail Excellence and Restoring Potential”, elaborat de experții de la Colliers și divulgat în ultimele zile. Câteva peste jumătate din patrimoniul comercial contemporan din țară depășește pragul de 15 ani de existență, iar în capitală, această proporție ridică la 59%, deși aceste valori rămân sub medie în comparație cu alte părți ale regiunii.
Ultimele știri
Nu arunca cutiile de ouă vechi: le poţi transforma în decor suspendat fai-da-te
Găsirea de la second hand care a rezolvat caosul din bucătărie
EQT cumpără Stockbridge și întărește prezența pe piața americană de imobiliare
Vrei să vinzi casa rapid? Află defectele ascunse înainte de a o scoate la vânzareÎn spațiul geografic analizat – care include ţările din Europa Centrală și de Est, precum și cele baltice – aproximativ 20 de milioane de metri pătrați dintr-un total de 33,3 milioane au mai mult de 15 ani de vârstă, ceea ce reprezintă aproape două treimi din întregul stoc.
Din această masă, peste 10,6 milioane de metri pătrați au depășit și pragul de 20 de ani.
Această configurație a imobilului comercial exercită o presiune crescată pe direcția investițiilor în obiectivele deja existente, semnalează analiștii din firmă.
Detinatorii se îndreaptă spre operațiuni de reabilitare, optimizare a consumului de energie, reevaluație a structurarii comercialilor și adăugarea de funcționalități noi – de la unități de restaurare și timp liber la spații de fitness, sănătate, wellness și servicii de proximitate.
Studiul include date din Bulgaria, Cehia, Ungaria, Polonia, România, Slovacia, Estonia, Letonia și Lituania și se concentrează pe centrele de comerț și proprietățile comerciale moderne cu o suprafață de inchiriere peste 5.000 de metri pătrați, pe baza informațiilor disponibile la capătul primului semestru al anului 2026.
Spre deosebire de unele zone din Europa de Vest, unde spațiile comerciale devenite nepertinente sunt frecvent transformate în locuințe, depozite sau complexe multifuncționale, în zona Centrală și de Est a continentului, multe active mature păstrează competitivitatea și un grad ridicat de ocupare, în contextul în care oferta de spațiu comercial pe locuitor este mai moderată. Din acest motiv, procesul de actualizare este adesea ales în loc de o transformare totală și nu se limitează la modificări estetice perceptibile de către public.
În afară de aspectul arhitectonic, practicitatea și gama de produse sau servicii, bărbații și femeile de afaceri alocă resurse în creștere în sistemele tehnice de bază, echipamentele de ultimă generație și soluțiile digitale, cu scopul de asigură relevanță și competitivitate pe Durata lungă.
Piața de retail din România a ajuns la un punct natural de maturizare.
O serie de centre comerciale ridicate în anii 2000 păstrează încă un poziționare favorabilă, dar nevoile și așteptările tanto ale consumatorilor cât și ale retailerilor au suferit modificări semnificative. Nu mai este adecvat să se limiteze la o refacea superficială a imaginii.
Este necesar ca proprietarii să revizuiască integral compunerea nouților de chirias, să îmbunătățească interacțiunea cu publicul, să crească performanța energetică și funcțională a clădirii și să reevalueze contribuția spațiului la viața comunității locale.
Pentru obiectivele care beneficiază de o poziție strategică advantageoasă, astfel de intervenții pot extinde durata de exploatare și pot genera beneficii economice fără a necesita o demolire și reconstrucere completă, a afirmat Simina Niculita, Director | Partener | Retail Agency la Colliers.
Totuși, în România, nu toate imobilele comerciale de vârstă avântată beneficiază de perspective identice.
Structurile foarte vechi, mai ales cele situate în zone perifere sau cu acces limitat, pot implica cheltuieli dificil de justificat prin return pe investiție, în timp ce cele mai bune, chiar dacă sunt mai în vârstă, dar plasate în zone centrale sau cu bună vizibilitate, pot susține procesе de modernizare largă sau chiar redezvoltare profundă. Pentru obiectivele construite în ultimele două sau trei decenii, prioritatea se acordă în principal la actualizarea tehnică și funcțională, precum și la ajustarea pozițarii pe piață, pentru a menține atractivitatea în fața unei concurenței în creștere.
Interesul crescut pentru reconstrucția tissu-ului urban, combinat cu lipsa de terenuri adecват și bine conectate, face ca aceste active să devină mai atractive pentru cei care allocă capital.
Datele prezintă, de asemenea, o imagine detaliată a nevoiilor de adaptare: aproximativ 41% din spațiile comerciale au o vârstă comprinsă între 16 și 20 ani, iar un suplimentar 19% se situează în intervalul de 11 la 15 ani. Doar aproximativ 15% din întregul stoc a fost introdus în ultimele cinci ani.
Formatul păstrează avantajul în orașele mici și medii?
În București, 59% din suprafața comercială are peste 15 ani, în contrast cu 84% observat în Budapesta, 76% în Riga, 70% în Varșovia, 63% în Praga și 62% în Vilnius.
Informațiile furnizate de Colliers evidențiază, la fel de clar, și ritmul cu care s-a modificat piesajul comercial local în perioada recentă.
De exemplu, dacă 15% din stocul existent în România a fost completat și livrat în ultimii cinci ani, în Polonia și Ungaria această proporție scade la 3-4%, în timp ce în Cehia ajunge la 9%.
Paralel, se observe o modificare în funcția tradițională a centrelor de comerț.
Unitățile de gătit, zonele dedicate distractiei, facilitățile de antrenament fizic, serviciile medicale, programele de wellness, spațiile de lucru colaborativ și cele destinate interacțiunii cu vecinătatea câștigă o poziție mai promițătoare în structura inchirierii, aducând noi motive de frecventare și reducând vulnerabilitatea față de competiția mediată de internet. Această orientare este întărită și de evoluțiile în comportamentul de consum: deși populația tendește să bătrânească, veniturile medii și capacitatea de achitare se numbers creșter, iar în agglomerările urbane majore, cererea se îndreaptă spre oferte legate de servicii, îngrijirea sănătății și activitățile de timp liber.
Un caz practic în care Colliers a contribuit prin consultanță și intermediere închiriere este Agora Mall din Arad.
Complexul, cu o suprafață de circa 36.000 de metri pătrați și realizat între 2008 și 2009, a ajuns aproape gol în perioada 2017-2018, după ce a părăsit locul un magazin alimentar de referință.
În loc de a alege o demolire totală și o reconstrucere de la zero, noul proprietar a optat pentru o strategie de modernizare și repoziționare, rezultând în reapertarea spațiului în august 2025 cu un concept hibrid care îmbină comerț tradițional, unități de restaurare, servicii variate, o sală de cinema, zone de fitness și distractie. Alte inițiative în desfășurare, pentru care firma oferă expertise, sunt Unirea București și Unirea Brașov, unde se prevede o reconfigurare completă a suprafăței inchiriabile, destinată găzduirii unui portofoliu larg de activități, pentru a În contrast, parcurile de retail – de obicei mai noi decât centrele comerciale clasice – traversează o fază diferită.
Ele beneficiază încă de un nivel solid de demandă de partea magazinilor, iar investițiile se direcționează spre optimizarea consumului de energie, respectarea criteriilor ESG, extinderea gamăi de servicii, asigurarea accesibilității pentru toate categoriile de utilizatori și îmbunătățirea interacțiunii cu consumatorul.
Formatul păstrează avantajul său, mai ales în agglomeratele de dimensiune mică și medie, unde apropierea geografică și costurile reduse de întreținere continuă să susțină dezvoltarea. Nu există un singur indicator – cum ar fi vârsta – care să determine dacă un centre comercial trebuie modernizat, extins sau transformat în alt scop.
E equal de importantă poziția geografică, caracteristica zonei pe care o servește, raportul de ocupare, presiunea concurenței și gradul în care structura poate fi modificată fără excesive dificultăți tehnice.
Uneori, o bună alegere în ceea ce privește tipologia nouților de chirias, împreună cu o actualizare spațială, poate fi suficientă. În alte cazuri, pot fi necesare extinderi volumetrice, schimbarea totală a conceptului sau introducerea de funcționalități noi.
În România, unde găsirea de terenuri potrivite în cele mari centre urbane devine tot mai complicată, reactualizarea obiectivelor comerciale existente poate deveni o cale tot mai privilegiată pentru cei care investește, a precizat Liana Dumitru, Director Retail Agency la Colliers. Pe termen mediu, prognozele studiului indică o redirectare a atenției din partea piaței regionale: se va reduce accentul pe crearea de spații noi de comerț și se va intensifica efortul de adaptare și valorificare a celor deja construite.
Procesul va fi accélerează de factorii precum transformarea digitală, modificările în structura demografică și cerințele crescute în domeniul dezvoltării durabile.
Astfel, viitorul centrelor de comerț va fi marcat printr-o integrare tot mai profunză între activitatea de vânzare și ofertele de servicii, unități de gătit, zone de recreere, facilități de sănătate și programe de wellness, precum și prin spații special concepute pentru a întări legătura cu comunitatea locală.
Despre Colliers Colliers (NASDAQ, TSX: CIGI) reprezintă o entitate mondială de consultanță și gestionare a avere, cu un model de afaceri diversificat, care desfășoară activitatea prin trei ramuri principale ale industriei: Servicii Imobiliare, Inginerie și Administrare Investițiilor. Cu peste trei decenii de expansiune continuă și fluxuri de venituri recurente consolidate, companie creează afaceri complementare, cu un nivel ridicat de valoare aggiuntă, oferind servicii esențiale în toate fazele ciclului de viață al unui having.
Cultura unică de parteneriat promovată de organizație susține liderii cu精神 antreprenorial, conservă identitatea organizațională și asigură un angajament profund al conducătorilor în cadrul structurarii de capital, generând astfel valoare pe termen lung pentru acționarii.