Noua regulă pentru investiții imobiliare: de la 1% la un model mai realist

De ce 1% nu mai e suficient?

Într-o lume unde nimic nu e stativ, nici piețele imobiliare nu fac excepție.

Ultimele știri

Moștenirea unei proprietăți cu împrumut imobiliar invers: ce să faci cu casa ta?Cum să finanțăm adaptarea casei pentru bătrâniCum să finanțezi o suită pentru rude sau un ADU: HELOC, refinanțare cu numerar și împrumut de construcțieFinanțarea locuinței fără datorii: avantaje și dezavantaje ale investițiilor de capital propriu

În România, investitorii tradiționali se bazează de mult timp pe așa-zisa „regulă a 1%” – adică să obțină chirie egală cu 1% din prețul de achiziție al imobilului.

Dar realitatea e mai complexă decât o formulă simplă.

După ce au analizat sute de cazuri, experții au observat că această regulă nu ține cont de realitățile practice: costuri ascunse, perioade când nu găsești chiriași, taxe locale care urcă ca un fum. În multe zone, 1% nu acoperă chiari macar facturile de întreținere, la letvă, sau impozitele locale.

E ca și cum ai cumpăra o mașină și să te gândești că-ți ajunge combustibilul pe care l-ai estimat… doar că nu ai luat în calcul întreținerea, asigurarea sau taxele de parcare.

Să zici că ai un apartament de 200.000 de lei. Conform vechii reguli, ai așteptat să îți aducă 2.000 de lei pe lună. Dar dacă cheltuie 800 de lei pe întreținere, 300 pe impozite, 200 pe asigurare, și încă 200 pe alte cheltuieli neprevăzute – rămâne doar 500 de lei.

Cum funcționează noua regulă în practică?

Adevăratul profit e mult mai mic decât păreau.

Acum, specialiștii propun o altă abordare: să te uiți la fluxul de numerar net. Adică, banii pe care într-adevăr îi ai în buzunar după toate cheltuielile.

Dacă chiria e de 2.000 de lei, dar costurile totale sunt de 1.200, atunci profitul real e de 800.

Și dacă acel profit trebuie să fie suficient să-ți acopere riscul – de exemplu, o lună goală fără chiriași – atunci trebuie să fie și mai mare.

În loc să te bazezi pe un procent magic, acum Întreabă-te: câți bani intră, câți ies, și cum stă lucru dacă nu ai chiriași timp de două-trei luni. Dacă Un analist de piață explică: „Oamenii încă văd un imobil ca pe o sumă de bani blocate. Dar dacă-l vezi ca pe un proiect care trebuie să funcționeze zilă de zi, devine altceva.”

Ce se schimbă când aplici noua regulă?

Și da – există tool-uri digitale care te ajută să calculezi tot asta fără să știi matematică avansată.

Doar introduci datele și vezi dacă investiția are sens.

Mai mulți investitori se întreabă acum: „Este această proprietate rentabilă, sau doar că poate fi chiriat?” E o întrebare esențială. Pentru că nu toate proprietățile care aduc chirie mari sunt profitabile.

Uneori, costurile o devin pe măsura în care ochiul tânărului investitor se va mânia când va vedea facturile la curent sau lucrătorii de curățenie pe care nimeni nu-l-a plătit.

De aceea, cei mai buni investitori acum caută proprietăți cu costuri scăzute de întreținere, într-o zonă unde cererea e stabilă, și unde pot să-și gestioneze portofoliul fără să dea de cap când vine vremea să plătească facturile.

Întrebări frecvente?

1. Care e diferența dintre regula de 1% și noua regulă?

Vechea regulă e simplă: 1% din prețul de achiziție = chirie lunară. Noua regulă e mai sofisticată: profitul net (după toate cheltuielile) trebuie să fie suficient pentru a-ți acoperi riscul și pentru a-ți aduce un profit rezonabil.

Cum calculez profitul net?

E ușor: (Chirie lunară × 12) – (Costuri totale anuale) = Profit net anual. Apoi îl compari cu prețul de achiziție pentru a vezi dacă e o investiție bună.

3. Ce impact are asta asupra pieței?

Va atrage investitori mai serioși, care nu se lasă păcăliți de chirii mari și proprietăți frumoase. Și poate, într-un final, va duce la o piață mai echilibrată, unde prețurile nu sunt generate de iluzii, ci de reali.